続々登場高級賃貸！
貸家及びその敷地において、賃借人を立ち退きさせ自用の建物及びその敷地とすることは、一般に可能ではないので収益価格を標準としています。
この場合の実際実質賃料は、対象不動産が買受によるもので、売主がすでに受領した一時金のうち売買にあたって買主に承継されない部分があるときは、その部分の運用益および償却額を含まないものとします。
積算価格は、貸家及びその敷地が、その元本価値に相応する適正な賃料で賃貸されているとき、その価格が自用の建物及びその敷地の積算価格と近い数値となることから、上限値として比較考量価格とされたものです。
比準価格は、貸家及びその敷地の取引価格が物的内容以外に賃貸借契約などの個別性を反映していることから、比較の正確さを欠くことがあるため、比較考量価格とされています。
この価格を決定する場合、次に掲げる事項を総合的に勘案します。
将来における賃料の改定の実現性とその程度契約にあたって授受された一時金の額およびこれに関する契約条件将来見込まれる一時金の額およびこれに関する契約条件契約締結の経緯、経過した借家期間および残存期間ならびに建物の残存耐用年数貸家及びその敷地の取引慣行ならびに取引利回り貸家の目的、契約の形式、登記の有無および転借か否かの別借家権価格また、貸家及びその敷地を、その借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価にあたっては、その結果、自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復などに即応する経済価値の増分が生じることがありますので、注意を要します。
即借地権付建物借地権付建物は、敷地が借地権である建物及びその敷地で、自用と賃貸の二タイプに分かれます。
建物が自用の場合……借地権付建物でその建物を借地権者が使用している場合の鑑定評価額は、積算価格、比準価格および収益価格を関連づけて決定します。
この場合において、前記の借地この手法は、前記の自用の建物及びその敷地の評価方法に準ずるものですが、敷地が借地権であるため、借地権価格の勘案事項を考慮するものです。
建物が賃貸されている場合……借地権付建物で、その建物が賃貸されている場合の鑑定評価額よび権利関係の存在です。
この類型は、改正・評価基準で新設されたものです。
固有の価格形成要因―区分所有建物及びその敷地については、掲げる価格形成要因のほか、固有の価格形成要因がありその把握を行うことが必要です。
Ａ一棟の建物及びその敷地の個別的要因区分所有建物及びその敷地がその部分として存する一棟の建物及びその敷地の個別的要因には、次があります。
建物にかかわる要因施工の良否建物の経過年数および残存耐用年数建物の構造、設計、設備などの良否玄関、集会室などの施設の状態建物の階数建物の用途および利用の状態管理の良否居住者、店舗など構成の状態敷地にかかわる要因敷地の形状および空地部分の広狭の程度敷地内施設の状態敷地の規模敷地に関する権利の態様Ｂ専有部分にかかわる個別的要因区分所有権の対象となる専有部分にかかわる個別的要因には、次があります。
階層および位置日照、眺望および景観の良否室内の仕上げおよび維持管理の状態専有面積および間取りの状態隣接不動産などの利用の状態エレベーターなどの共用施設の利便性の状態敷地に関する権利の態様および持分区分所有建物及びその敷地の確認―区分所有建物及びその敷地の確認について評価基準・留意事項は、左記のように規定しています。
確認にあたっては、登記簿謄本、建物図面（さらに必要なときは設計図書など）、管理規約、固定資産課税台帳、実測図などに基づき、物的確認と権利の態様の確認を行います。
この場合の主な留意事項は、次のとおりです。
専有部分の確認事項建物全体の位置、形状、規模、構造および用途専有部分の一棟の建物における位置、形状、規模および用途専有部分にかかわる建物の附属物の範囲共用部分の確認事項共用部分の範囲および共有持分一部の区分所有者のみに属する共用部分敷地の確認事項敷地の位置、形状および規模敷地に関する権利の態様対象不動産が存する一棟の建物にかかわる敷地の範囲客を吸引する場合に高い数値となることもあります。
各階の実質賃料などの実態調査を通じ、適切に資料を収集し判断すべきです。
事務所……一般に店舗ビルほどの効用差は認められません。
ただし、一階や最上階が店舗として利用される場合ではその階は前記の要因の作用があります。
事務所は、店舗のように目的が売上でなく事務にあり、商業ビルであっても均一的な効用となるのが通常です。
住宅……住宅用のいわゆるマンションでは、日照、眺望、騒音などで格差があります。
一般に上層になるに従って効用が高くなります。
ただし、エレベーターの設置されていない中層マンションでは、この傾向は弱められ、また一階に専用庭が設置されている場合は、プラス要因となり変わってきます。
当初の分譲価格の差やその後の取引価格を調査し、判定します。
位置別効用比……位置別効用比は、同一階層内において基準となる専有部分の単位面積あたりの効用に対する他の位置の専有部分の単位面積あたりの効用比をいいます。
用途別に判断の要点を記すと次のとおりです。
店舗……基本的には、剛−と同じで、収益性に対応しています。
一階では、街路に面する位置がウィンドウの設置などによる広告、顧客吸引効果が高くなります。
その他の階は業種によって異なりますが、客足への接近性が高いエレベーターなどに近い位置はプラスであり、手洗所に近い位置はマイナスです。
また、宅地と同じく角店舗や二方通路店舗は、収益性にすぐれプラスです。
事務所……事務の能率性、快適性は位置ではあまり格差がなく、効用が均一化されています。
ただし、採光、エレベーターへの接近性、道路側か裏側かなどで若干の差が認められます。
住宅……住宅用のマンションでは、主要開口部の方位が問題となります。
主として日照の差で効用が異なります。
一般に南向きが最高数値を示し、次いで東向き、西向き、北向きとなります。
効用比率と積算価格……求められた階層別効用比と位置別効用比を用い、積数（効用比に専有面積を乗じた数値）を算出します。
階層別効用比率は、各階の階層別積数の一棟の建物全体の階層別効用積数の合計に対する割合をいいます。
位置別効用比率は、同一階層の各戸の位置別効用積数のその階全体の位置別効用積数の合計に対する割合をいいます。
一棟の建物及びその敷地の積算価格に対象不動産の属する階の階層別効用比率を乗じ、さらに位置別効用比率を乗じて対象不動産の積算価格を求めます。
右の方法は、建物と敷地を一体として全体から各戸へ配分する手法ですが、建物と敷地を分離し、敷地について効用比を算定して配分し建物価格を加え積算価格を求める方法もあります。
建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮しています。
建物と敷地は密接に関連しており、両者は一体として鑑定評価の対象となるのが通例ですが、依頼目的および条件により建物のみの鑑定評価を行う場合があります。
市場性を有する建物。
建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合で、建物のみを鑑定評価することがあります。
この場合の建物の鑑定評価は、その敷地と一体化していることを前提として、その全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものです。
この場合の建物の鑑定評価額は、積算価格、配分法に基づく比準価格および建物残余法による収益価格を関連づけて決定します。
高級賃貸にどういうものがあるかは高級賃貸等で勉強する必要があります。